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離婚不動産売却と住宅ローン債務超過②

2012/10/12 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

不動産の売却査定において、

オーバーローン（債務超過）と査定された場合においても、

すぐにその査定を鵜呑みにしないようにして下さい。

もし、1社でそのような査定が出た場合でも、

その内容を伏せて、他社にも査定してもらうべきです。

なぜ内容を伏せる必要があるのか？

それは、

逆手を打つ会社と

同調する会社を見分ける為です。

もし、先に他社の査定が出ていると、

その査定を1つの基準にしてしまう事があります。

・少し高めに査定して、物件を預かろう・・・

もしくは、

・さらに厳しく査定して、任意売却で進めよう・・・

と、物件を預かる目的で査定した場合、

正当な査定にはなりませんよね。

査定とは、

常に白紙の状態から進めるべきものであるはずです。

そうした複数の査定を基に、

事実だけを拾うようにして下さい。

ここ数年、任意売却の会社が急増しています。

会社が急増していると言う事は、

需要も急増していると見た方が妥当ですね。

土地がバブル崩壊後依然として下がり基調で、

さらに、勤労者の平均年収も下がり基調です。

そうしたものの背景に、

住宅ローンが払えない方も増えている事も事実ですね。

但し、オーバーローンだからと言って、

最初から任意売却の会社の餌食にならないようにして下さい。

任意売却後の債務は０にはなりません。

売却後も引き続き払い続けます。

一括払いの可能性も、

給与差し押さえの可能性もあります。

くれぐれもご注意下さい。

オーバーローンの可能性がある場合でも、

最初は、市場で高く売る努力や

知恵を出してくれる会社に依頼し、

それでも売れなければ、

任意売却を考える。

そのようなスタンスで考えてみて下さい。

こちらもご覧下さい

◎離婚不動産売却と住宅ローン債務超過①

◎離婚不動産売却と住宅ローン債務超過③

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離婚不動産売却と住宅ローン債務超過①

2012/10/11 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

今年、売り物件が増加していますね。

不動産流通近代化センターの発表によりますと、

平成23年度4月～平成24年度3月までで、

売り物が12.9％増加してしているようです。

その中でも、

特にオーバーローン物件

いわゆる債務超過（ローン残高の方が多い）の

物件が増えているようです。

離婚に限らず、

不動産の売却査定において、

オーバーローンと査定をされた場合

ほとんど方はすぐに競売（任意売却含む）が頭をよぎるようですが、

必ずしも競売や任意売却にならずに売却出来る事もあります。

一口にオーバーローンといっても、

その差額の額によっては、対応策は幾つかありますね。

もし、そのオーバーローンの額が微差であれば、

もちろんその差額を上乗せした価格で売り出すべきです。

そして、築浅、美築、美邸・・などの特典をつけたり、

他の物件と差別化して、特徴を盛り込んで上手に売却する。

また、このオーバーローンが微差の場合は、

すぐに重い腰を上げて行動に移した方がいいですね。

平成24年は東京都でも路線価が下げ止まり傾向にありますが、

過去数年下がり基調で推移していて、

もしかすると、平成25年度も下がる事が予測されます。

時期を待っていると時間だけが経過し、

建物の評価額も減り、その微差が広がる事になります。

土地の価格が上がり基調の時は、

時期を待つ事も重要ですが、

残念ながら、東京都でも一部の地域を除いては、

土地神話は崩壊していますので、

今は時期を待つ時ではないですね。

こちらもご覧下さい。

◎離婚不動産売却と住宅ローン債務超過②

◎離婚住宅ローンと住宅ローン債務超過③

コメント（3）

住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

2012/10/08 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

結論から言いますと

離婚の場合に限らず、

不動産の名義変更は可能です。

住宅ローンが残ったままでも可能です。

但し、誰もが無条件に住宅ローンが残ったままの不動産の

名義を変更できるかというと、決してそうではありません。

もしこれが誰でも無条件に名義変更が可能という事になれば

悪意を持ってこれを行う事が可能ということになり

また相手方の意思に反して名義変更が可能という事であれば

非常に怖い事ですね。

また、名義変更を行う場合には司法書士などによって登記を行う必要があり、

双方の意思確認も必要になってきますので

片方の意思のみによって、名義変更を行う事は原則できません。

例外的に

審判離婚などで裁判所の判決を得た場合

またはそれに準ずる事由が発生した場合など

ある理由のもとに一定の条件が整った場合に限って

片方の意思のみによって名義変更が出来るものです。

この場合も同様に住宅ローンが残ったままの不動産であっても

名義変更は可能ということになります。

但し、その場合であっても

住宅ローンの借入名義人は元の名義人のままという事は変わらず、

住宅ローンを借りる際に銀行と交わした契約（金銭消費貸借契約抵当権設定契約書）に

違反した行為という事でもあるということで

これを銀行に知られてしまった場合には

住宅ローンの一括完済または売却して返済するなどのペナルティを課せられる事になります。

民法では住宅ローンが残ったままの不動産でも

自由に名義変更ができるとされていますが

住宅ローンを借りる際の銀行との契約（金銭消費貸借契約抵当権設定契約書）には

「住宅ローンの対象となる不動産の所有権名義を変更する際は

事前に銀行の承諾を得なければならない」

となっており、

この点、銀行の規約と民法上に相違があるという事に留意しておく必要があります。

この住宅ローンが残ったままの不動産の名義を変更したい場合

行政書士や司法書士、弁護士などに確認される事もあるかと思いますが、

『名義変更は原則できません。』

と、返答する所以は上記のような見解の相違によるもので

または、

『現実的ではない・・・』

『事例が無い・・・・』

『やった事がない・・・』

と返答されることもあるでしょうが

通常、住宅ローンが残っている不動産の名義だけを変更するという行為は

それを専門的に行っている方でない場合、

取り扱いの事例が少なく

裁判の判決によって結果が左右される事にもなりますので

交渉事を扱う弁護士以外の司法書士や行政書士などは

当然『やった事がない・・』と回答するしかない訳ですね。

私も弁護士に何度か依頼した事がありますし、

弁護士が名義変更した後の不動産売却にも携わっていますので

つまりは住宅ローンが残っていても、名義変更は可能だという事です。

また住宅ローンが残っている不動産の名義変更を行う際、

夫婦間において良好な状態を保っている場合には

夫婦間売買にてこれを行う事が多く、

この内容は著書「離婚と不動産売却のホンネ」の中で書かせて頂いておりますが

不動産の名義も住宅ローンの借入名義人も同時に変更するというものです。