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今売却中の方で売れていない方ご相談下さい。

 

こんにちは、松野です。

 

今年に入りまして、初めて売りに出す方よりも

今売りに出していて売れない方の相談が非常に増えました。

 

確かに中古マンションも中古戸建ても 3ヶ月売れないのは当たり前で、

中には6ヶ月、10ヶ月、それ以上の物件も増えてきています。

 

そんな中で、買う方も当然に慎重になっています。

 

その買う方が自分の希望の物件を探していく際に、

いろんな条件を絞り込んで、物件選別をしていく訳ですが、

まず、その物件選別にひっかからないと

最終的に購入(成約)には至らない訳です。

 

では、物件選別にひっかかるにはどうしたらよいか?

という問題にぶつかりますが、

簡単な解決策は

①物件(間取り・環境・周辺施設・建物の仕様など)の見せ方を工夫する

※1.何に購入客が反応を示すか?

※2.いかに物件を魅力的な物件にみせるか?

 

※1の場合、購入客が、 環境を重視する人なのか?

学校が近い事を重視している人なのか?

建物の高級感やステイタスを重視している人なのか?

などあります。

 

②購入の客層を絞って、年代別に何を求めているかを精査する。

やみくもに、ターゲティングしても売れませんので、

例えば・・・

「この物件は40代以上の夫婦2人暮らしの方に適している・・・」

「この間取りであれば、30代の3人家族に適している・・・・」

「建物は狭くて古いが、幼稚園が近いので小さいお子さんのいる方に・・」

「駅から遠いが、大型車2台駐車できるので、建設関係に方に・・・」

「建物は古いが、和室が多くて、日当りが良いので、年配の方に・・・・」

 

など、ターゲットを絞って販売をかける事が特に今後は重要になります。

 

車を購入する時に、

5人家族にはワンボックスを、

カップルにはクーペを勧めるのと同じように、

最も購入の確率の高いものを勧めるのは当然の話です。

 

よくワンルームマンションのポストに

お墓のちらしが入っていますが、

あれは無駄としか言いようがありません。

 

何か狙いがあるのかもしれませんが、

一般的には若い単身者はお墓は買わないと思います。

 

そういった意味で、

ターゲットが違うのではないかと思うときがあります。

 

不動産の場合、ここを間違えてしまって、販売図面を作ってしまうと、

何人の方が見ても、決まりませんし、

逆にいうと、決まらない人しか見に来ない・・・

という現象がおこります。

 

しかし、販売を依頼している業者が売れない原因を把握して

何か対策をたてたり、改善をしているかといえば、

ほとんど何も講じないまま、時間が経過している場合が多いのです。

 

さらに、売れない理由を市場のせいにしている場合も多いです。

 

所詮、販売を依頼している業者は、

売れなくても責任を問われる事はありませんし、

広告費程度の損失だけで大きな痛手は負いません。

 

しかし、売主サイドからしてみれば、

貴重な時間だけがむなしく過ぎるだけでなく、

不動産の価値(評価)も下がっていきます。

 

私のところでも近年のデータを検証した結果、

売れない原因は大きく2つ見つかっています。

 

一つ目は、前記した販売図面や売却活動の問題、

二つ目は、物件を出すタイミングと周辺価格との問題

 

(三つ目は販売価格の問題)

三つ目の価格の問題はどうにもならない場合がありますので、

今回は価格についてはふれません。

※今回は価格を下げないで早く売る方法についてふれていきます。

 

前記に問題は2つあると書きましたが、

2つ共売っている売主に問題がある事は 実は非常に少なく、

問題なのは、物件を預かって販売している業者サイドに

大きな問題がある場合は多くあります。

 

販売図面の内容を厳密にいうと、

①定期的に販売図面をかえてみる(ターゲットを変更する)

②利用駅を変えてみる

③大きな地図をつけて、周辺施設をわかりやすく表示する

④配布する販売図面のエリアをかえてみる

 

などを簡単な事をまずやってみる事が大事になります。

 

販売図面はなぜ重要かといいますと、

購入客はまず販売図面でしか判断できないからであり、

最初に見るのが、販売図面だからです。

 

今、販売中の方で、

『なかなか売れない・・・』、

『見にくる人が日に日に減っていく・・・』

などの感想をお持ちの方、

一度、今販売している自分の家の販売図面をよく見てみて下さい。

 

大 事 な 何 か が 抜 け て い ま せ ん か ?

 

最 も ア ピ ー ル し た い 部 分 が

抜 け い ま せ ん か ?

 

売 れ な い 原 因 を よ く 把 握 し て ま す か ?

 

担 当 者 は そ の 原 因 を 把 握 し て ま す か ?

 

依頼されている会社の担当者の方とお話をされるのもいいですし、

私にメールを頂ければ、検証もかけてみます。

 

早く売れて、市場が活発になっていくことが

私にとって一番良いことですので、

何かのお役に立てて頂ければ幸いです。

 

 


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売れないのは高いだけです。

 

こんにちは、松野です。

 

2月も残すところ1週間になりました。

 

年初より2008年は経済の転換期になるとお話してきましたが、

経済の根幹を示す株価もまだまだ不安定で、

不動産会社の株価も依然上がる基調にはありません。

 

不動産売買においても、一向に動きが貧弱なまま もうすぐ、

3月の決算期を迎える企業も多くあります。

 

皆口をそろえて、

『動きがない・・・』

『売れない・・・』

『客がいない・・・』

などの声を聞きますが、 原因は販売価格が高いだけです。

 

今まで、一番大事な購入層の方々をないがしろにし、

利鞘を多く取る事だけに終始していただけだと私は思っています。

 

所詮不動産は購入する一般の個人の方が 購入したいと思わない限り、

市場が冷え込むのは目に見えていて、

購入層もそんな市場の動きをよく見ています。

 

不動産の業者間で幾ら転売を繰り返して、

利益を確定して、価格をつり上げても、

最終的に購入する個人の方が購入しないと、

市場は貧弱になる一方です。

 

私の近所でも、物件が『売れない売れない・・』

と 言われておりますが、実際には売れています。

 

売れないのは高いからで、価格を下げれば売れます。

価格を下げれば売れるということは、

その価格が一般の市場相場という事になり、

その価格であれば、購入層が動き出す価格帯という事で、

購入検討(家を探している)の人はたくさん存在しています。

 

逆に言えば売主業者の希望の売値と購入層の購入希望価格が

乖離しすぎているだけの話であって、

購入の顧客がいない訳ではありません。

 

所詮人は、今までは黙って売れていたものが売れなくなると、

『客がいない・・・』などといった、

人(購入層)のせいにしたりします。

 

今までどれだけいい思いをしてきたかを、

この機に考えてみるのも良い時期だと思います。

 

私も同じ業者の一人として、

そんな風に考えています。

 

高く売れることは経済通念上非常に良いことで、

経済的に潤っているという指標の1つにはなりますが、

一時的な利確はバブル経済でも学んだように

いつまでも続く事はないと言う事だと思います。

 

そんな原理原則を考えていると、

今後の不動産市場は一般個人から一般個人の

個人間の売買(仲介)がメインになり、

そこに業者が介在して、利鞘を確保する事、

または、新築建売住宅での利鞘を確保する事が

困難になるのではかないか?!

と考えてしまいます。

 

中古戸建て(個人→個人)や、

売地(個人→個人)のみの 市場に限りなく近づいていく・・・・

という結論に至りました。

 

私的には一向に構いませんが

決して、大げさなことではないと思っています。

 


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2008年は中古マンションは買いです!!

 

こんにちは、松野です。

 

ばたばたしておりまして、

ブログご無沙汰しております。

 

ブログの更新をしていなかったので、

病気で寝込んでいるのではないかと、

何人かの友人が心配をしてくれて、

連絡をもらいましたが、 寝込んでいられない程ばたばたしておりました。

 

前回のブログの反響が大きくて、

物件の問い合わせも多く調査や交渉などに追われていました。

 

また、売却相談も幾つかあり、

今週は、1週間で1050キロメートルもの距離を

車で走り回っていたので、 ちょっと疲れてしまいましたが・・・。

 

正月明けから、今年は経済の節目になると言っていましたが、

まさにそのような動きが顕著に現れています。

 

2月4日の新聞に公表されて誰もが知っているように

2007年は40年ぶりに戸建てが110万戸を割り、

前年比では約18%も減しました。

 

新築マンションは20数%も減したそうです。

細かい数字は忘れましたが。

 

新築マンションの場合は、

土地値上昇の影響が 価格に上乗せされているので、

相場を知って、先を見越している方は、

新築マンション購入を見送っていますので、

当然といえば当然の結果だと思います。

 

今、新築マンションを購入される方は、

大変裕福でお金をもてあましている方か、

営業マンの演出に心揺さぶられた方か、

孫がかわいくて近くに来て貰いたい両親が、

老後の蓄えをマンション購入に出してあげた方か、

ブームに乗ってしまった方か・・・

 

そんな方々が2006年2007年の土地値上昇時の

上昇分を35年かかってローンを払っていかれるのでしょう。

1年経てば、中古市場の相場に頭打ちされるのに・・・・

 

所詮1回住んでしまえば中古です。

1年経ってしまえば中古です。

いくら設備が充実していようが、

セキュリティーが万全であろうが、

中古の仲間入りです。

 

買ってすぐは、すごく綺麗だし、

ぴかぴかのキッチンは気持ちがいいし

エントランスは煌びやかだし・・・・

 

ですが、それを感じるのも長くて1年です。

住んで2年経てば、そんな事気にもなりません。

 

長期で借りたローンはタップリ残り、

1年経てば、中古市場の相場に頭打ちされるし、

新築のバリューなんて1年かそこらです。

 

逆にその影響で、中古マンションの市場は、2008年活発です。

 

中古マンションの場合、

購入当時からの 減価償却での価格設定を行うと同時に

市場相場に頭打ちされているので、

価格は安定してます。

 

つまり高いか安いかは、相場で判断できますし、

価格が明確で、新築と比べると、かなりの割安感が出てます。

 

2008年の中古マンション市場は安定していると思います。

 

戸建てもやっと動きが出てきた感がありますが、

2008年は前年の後遺症がまだあります。

もうしばらくはこの後遺症に悩まされる事でしょう。

 

2月に入って、私が預からせて頂いている

中古戸建て、中古マンションへの内覧希望も 急激に増え、

週末はあたふたしておりますが、

昨年後半の時期を思うと嬉しい限りです。

 

同時に中古戸建て、中古マンションを売却される方も

どしどしお問い合わせ下さればと思います。

 

時間を惜しまず、どこへでも行きます。

(※東京・埼玉・神奈川限定で申し訳ないですが。)

 

【近況】

 

右足の骨折の痛みが長引いていて気になっていたところ、

『肩こりや腰痛、頭痛、傷の痛みなどを頻繁に感じるのは、

時間をもてあましているからだ・・』

『本当に忙しい人は、そんなものは感じない・・・』

とコメントが出てまして、妙に納得させられました。

私も痛みを気づかない程、動き回りたいと思うこの頃です。

 


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