離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

1年間に2・3件程、

水面下での不動産売却の依頼があります。

水面下での不動産売却とは、

物件をオープン（公開）にしないで、

売却すると言う意味ですね。

物件をオープンにしないで、

不動産を売却する（購入して頂く）と言う事は、

不特定多数ではなくて、

特定の個人か業者に物件を紹介して、

購入して頂く事になりますので、

買主は手持ちの顧客か、業者の買取に限定される事が多いですね。

物件をオープン（公開）しないで、

売却する（したい）理由は いろいろ考えられます。

①近隣の方には知られたくない

②奥様に内緒で不動産を処分したい

③すぐに現金化したいので業者買取で

他にもいろんな理由がありますね。

・単純に売却期間がわずらわしい・・

・物件を見に来てもらったり、立ち会ったりするのがわずらわしい・・

という方も最近多いですね。

またケースとしては

離婚して不動産を売却する場合などは

①か②か③か、もしくは①②③の全部の場合もあります。

単純に資産売却もあります。

または別宅（愛人宅）のマンションを売却したケースもありました。

単身赴任先から空家になった一戸建てを売却した方もいらっしゃいました。

但し、土地を売却する場合で、

測量（確定測量）が必要な場合は、

土地に隣接した方全員の立会いが必要になりますので、

完全に水面下という訳にはいかない場合もあります。

水面下での不動産の売却の場合は、

東京都・千葉県・埼玉県に限らず、

主要都市も対応できますので、

お気軽にご連絡下さい。

離婚による不動産の売却相談は無料です。

厳密にいいますと、

不動産の売却契約をするまでは無料です。

一度、売却を進めていたけれど辞めたい・・

と言った場合でも無料です。

契約するまで、

何があっても無料です。

ちなみに離婚協議書も無料で差し上げます。

他の会社に物件を預けていて、

売れない場合の相談も無料です。

売却出来た場合のみ手数料を頂きます。

今、基本的には東京都内、特に23区、市部、

それから埼玉県、千葉県が活動のエリアです。

また他県の方への無料査定レポートも差し上げています。

何かお困りの方、 売却相談は

「お問い合わせフォーム」から お気軽にご連絡下さい。

こんにちは松野です。

先ほどの 「住宅ローンの連帯保証人をはずす方法」の補足です。

この「住宅ローンの連帯保証人はずず方法」の作業は、

借入の主債務者（本人）が行う作業です。

または連帯保証人が行う事も可能ですが、

基本的には主債務者がメインで行う必要があります。

説明不足ですみませんでした。

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◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

離婚に伴って、

住宅ローンの連帯保証人を外す事ができますか？

という、相談が多くあります。

まず、結論からいいますと

離婚に限らず、2通りの方法があります。

そもそも連帯保証人とは

住宅ローンの借り入れの際に

銀行から提示される1つの条件です。

銀行は夫の収入や勤続年数、 勤め先の企業情報を基に、

住宅ローンの貸出金額と条件を提示します。

その際、夫の収入等だけでは、

借入希望に満たない場合や 妻が一定以上の収入がある場合に、

夫を補足する意味で、 連帯保証人の要求をする場合があります。

（他にも理由がありますが）

そこを踏まえて考えると、

一度住宅ローンを組んだ後に、

連帯保証人だけをはずすという行為は、

リスクが銀行にのみ発生するという事になります。

銀行はそのリスクを自らにのみ科すという事はありません。

弊社が活動している約6年間の間に、

弊社でも借入銀行に何度となく 連帯保証人解除の申し入れを行いましたが、

ほとんどの場合において、却下されています。

但し、夫の収入が一定数以上増えている場合等によっては

可能な場合があります。

借入銀行によって数量も異なりますが、 その判断基準も異なります。

一口に収入が増えたと言っても、

歩合給やインセンティブなどの営業成績給の割合が多い場合や、

残業手当による給与の増加などは、

収入が増えたとみなされない事が多いです。

銀行から見て収入が増えたと判断するポイントは

勤め人の場合は昇格・昇給、資格取得による昇給。

勤め先が店頭公開をしたり

Ｍ＆Ａによる企業拡張などの企業成長による

収入の増加などが判断材料となります。

また自営業の方の場合は、

販路拡張や、顧客の増加、

新商品の開発による売り上げ増加・・・

など、会社の基盤がさらに安定した場合に

銀行も好評価の材料になりますね。

但し、それでも連帯保証人を外してはくれない場合もあります。

そこで、2通り目の方法です。

その方法は

・「住宅ローンの借り換え」です。

今借りている銀行とは別の銀行に

連帯保証人無しを条件に 借り換えの申し込みをすればいいだけです。

但し、これも収入などの審査があり、

上記したような収入面の増加などが 銀行の判断材料になりますので、

必ず希望の条件で、借り換えが出来るとも限りませんが、

比較的高い確率で、借り換えできる事が多いです。

また、借り換えの場合は、

司法書士の費用もかかります。

抹消・設定などの登記費用、

金銭消費貸借契約書の印紙代、

事務手数料など、

物件の評価にもよりますが、

数十万円かかります。

借り換えの場合は、

最初に借りてから、

1年以上経ってから・・とか

3年以上経ってから・・とか言われていますが、

あくまでも、

収入増加などの可能性が見込める年数という意味での 期間ですので、

単に経過期間が問題と言う事ではなさそうです。

最後に、

昨年1回だけ成功した特殊な事例を記してみたいと思います。

誰にでも当てはまる内容ではありませんので、

参考にならないかもしれませんが。

その方法は・・・

・金利を上乗せする。

です。

今、支払っている金利に上乗せ（優遇を解除）して、

妻の連帯保証人を解除してもらった。

これは、会社経営者の方で、

幾つかの好背景が重なって出来た特殊な事例です。

銀行によっても、 また保証会社によっても異なります。

今、連帯保証人を外す事をお考えの方は、

まず今借りている銀行に交渉してみて下さい。

それがだめなら、他の銀行に。

それでもだめなら、一度ご連絡下さい。

銀行のチョイスの問題かもしれませんし、

何かお手伝いできるかもしれません。

また、もっと詳しく知りたい方は

お気軽にご連絡頂ければと思います。

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◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

『住宅ローンの連帯保証人をはずす方法』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=390

『離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=393

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1461

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1476

最近のご相談でもっとも多く寄せられるのが、

住宅ローンの妻の連帯保証人を外したい・・・

このような主旨の相談を多く頂きます。

何の理由も要因も根拠も無く

そのまま妻の連帯保証人を外すというのは

金融機関が応じてくれませんし

実際の所は非常に難しいのが現状です。

この事を踏まえて離婚の事を考えると、

「妻を連帯保証人にして家を買ってはいけない・・」

「購入時に妻を連帯保証人にしなければよかった・・」

という事になると思いますが、

実際にはそういう訳にもいかない事の方が多いと思いますし、

共有名義で購入する事の意義もある事と思います。

購入時に連帯保証人なしで住宅ローンを組む事が理想的ではありますが

そう出来なかった収入面の事等もありますし、

今さらながら、購入時にさかのぼる事は不可能ですので、

購入時の話をしても仕方がありません。

但し、妻の連帯保証人を単に外せないからといって

対処の方法が無い訳でもありません。

連帯保証人を外せない場合の対処方法として

①売却に方向転換する方法と

②家は売却することなく、夫婦間における売買において相手方の持分を買取り、

新たな住宅ローンを設定して、

既存の住宅ローンを一括繰上げ返済してしまい、

相手方の住宅ローンも一括繰上げ返済してしまう

という方法があります。

こちらをご覧ください。

『住宅ローン名義変更、連帯保証人　夫婦間売買によって解消』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1702

こういった方法もあります。

長年住み慣れた家を売却する事なく、

妻の連帯保証人も解除できて、

相手方の持分も取得しローンも繰上げ返済し

権利関係に何の違和感もない状態を作れます。

妻の連帯保証人を外せないからと言って

方法が無い訳ではありませんので、

お気軽にご相談下さい。

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