離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

宅建主任者の試験の時期になりましたね。

不動産業界では５人に１人の宅建主任者がいれば１店舗の運営が可能です。

ちなみに車の運転には運転免許証が必須ですね。

車の何倍も何十倍も高額な不動産を取引するのに、

宅建主任者の資格は必要ありません。

会社内に宅建主任者が１人いれば、

他の４人は宅建主任者の資格が無くても、

お客様に物件を紹介できますし、契約もできます。。

（※重要事項説明以外は）

宅建主任者の資格を借りて運営している会社も

まだまだたくさんごろごろありますし。

毎月2万円～5万円ぐらいで、名義を貸している人もいますね。

まあ考え方なので、

これが悪いとか良いとか

いうつもりはありませんが、

少々ラフな気がしてなりません。

また、家を購入したことが無い営業の方が、

いかにも得意げに、家を紹介している姿を見ると、

滑稽でなりませんね。

ちなみに私は、

車を購入した事もないディーラー担当から、

車を買う事は絶対にありません。

家でも車でも、

実際に自ら購入して、

いろんなリスクや

住宅ローンなどの支払い責任を背負った事のない人に、

購入者のリスクなど、

絶対に理解できないし、

言葉に信憑性を感じません。

家の売却もそうですね。

家を購入した事が無い人が、

家を売る人の気持ちなど

絶対にわかる事はありませんし、

その人に立場にたって・・・なんて

そんな事、出来るわけがありませんよね。

この前も、

取引である会社（売却専門）に伺った所、

応接の奥の壁に

「お客様の立場に立って・・」

「お客様の事を一番に考えます・・・」

と社訓が書かれていました。

そこで、そこの社員に友人がいましたので、

『ところで、社員の人は結婚して持家の人多いの？』

と、聞いた所、

『うちは社長以外皆独身で賃貸ですよ・・』

と。。

離婚して独身になったわけではなく、

そもそも結婚も、家の購入もした事のない人ばかり。

聞いて愕然としました。

ある人は、

その人の状況を理解する時に

必ずしもその人の立場に立つ必要はない。。

といいますが、

不動産は洋服や電化製品を買うのとは訳が違いますよね。

こんにちは松野です。

私事ですが、
いつもこの頃になると、
夏が名残惜しくなります。

20代の頃は、
秋が大好きだったのに・・

年齢によって、
季節の好みも変わってきますね。

ジャックジョンソンの曲ももう
似合わない季節になりましたし。

さて、
不動産業界では
これから繁忙期に突入しますね。

家を買う人がいれば、
家を手放す人も出てくるし、
一番動きやすい時期になりましたね。

これから年末にかけては、
だんだんと世の中もせわしくなりますし、
何かとばたばたしますね。

家（不動産）の売却相談におきましても、
これからの時期が一番多くなります。

1件1件皆様のご相談に
丁寧にお答えしていきたいと思っています。

まずはゆっくりお話を聞かせて下さい。。

こんにちは松野です。

最近新築マンションの販売が堅調で、

第１次取得の方から2次取得の方まで幅広く購入されているようです。

新築マンションの場合、

購入時は未完成の状態で購入する場合が多く、

引渡しまでに6か月から1年6か月ぐらいかかりますね。

この最短で6か月から、最長で1年6か月の間に

離婚することを決めた場合、

または離婚した場合、

どのような方法を選ぶべきかについて書いてみたいと思います。

離婚することを決めた場合

①引渡しまでにマンションを解約する

②マンションの引き渡し後、売却する

この2通りの方法があります。

①の場合の引き渡しまでに解約する場合は、

違約金を支払って解約することになります。

違約金の額は、物件価格の20％相当額です。（10％の場合もあります。）

よって、物件価格の20％の違約金を支払って解約する事になります。

例えば3,200万円のマンションであれば、

違約金は640万円（手付金含む）です。

この金銭を支払ってマンション購入を辞める事ができます。

②の引き渡し後に売却する場合、

そのまま引き渡しまで終わらせて、

入居する事なく、売却してしまうという事です。

この場合の売却は、新築マンション（新築未入居）として、

売却する事になりますので、

新築購入時より少しだけ価格が下がる事はありますが、

（※人気のマンションであれば、購入時と同等で売れる可能性もあります）

①の違約金ほどのロスが出る事はありません。

ただ、売却時の売却手数料はかかります。

①と同じく3,200万円であれば、

売却の手数料は約101万円です。

①がいいか②がいいのか？

金額のロスだけを考えれば、選ぶべきは②ですね。

そして、売却完了後に離婚する。

この離婚のタイミングですが、

共同名義か単有名義かによりますが、

共同名義の場合は、売却完了後に離婚する方がいいですね。

単有名義の場合は、

マンションの引渡し前に離婚しても、

引き渡し後でも、どちらでもよいです。

住宅ローンを組む場合は、

引渡し前に離婚してしまうと、

名義が変わってしまって、

住宅ローンが実行されません。

（※審査時と実行時の名義が違うため）

再度、住宅ローンの審査からやり直す必要がありますが、

この場合、審査が通らない可能性が高いです。

理由は、離婚してしまった夫婦が、

同居することなどありえないからですね。

なので、住宅ローンを利用する場合は、

必ず、売却完了後に離婚の手続きをして下さい。

よって、新築マンション購入後、引渡し前に離婚する場合は、

一度取得してしまった後に、売却し、離婚する。

この流れを選んで下さい。

間違えると、違約金を支払う事になります。

くれぐれもご注意ください。

ただし、6か月とか、1年6か月とか・・

この長い期間にどうしても、顔も見たくないほど・・

離婚したくなった場合は、

違約金を支払って購入を辞めても良いと思います。

あくまでも、引渡しとその後の売却まで

待つ事が出来る場合に限っては、

待った方がよいですね。

もっと詳しく知りたい方は、

お気軽にご連絡下さい。

別居中に離婚を切り出すと、
その後、電話やメールの返信が途絶えた・・

というケースをよく聞きます。

このような場合、事情はどうであれ
別居中にコニュミケーションが取れていなかったり、
うすうす離婚を予感している場合が多いですね。

一度、返信が途絶えてしまうと、
ずるずると行ってしまう・・・

こんな事がよくあります。

そうなると、
離婚にしても、家の売却にしても、
当事者同士が話し合う機会が途絶え、
何も進展しない・・と言う事になります。

このような場合、
普通は弁護士に一任したり、
または離婚協議書作成を前提に、
行政書士に相談したりします。

もちろん報酬は必要です。

報酬を払いたくない場合は、
親に介入してもらったり、
友人に介入してもらったりする事もありますよね。

ただ、親や友人に介入してもらってもいいですが、
法的・業務的な事を把握していない友人などに介入してもらっても、
最終的には、弁護士や行政書士に相談しなければならない結果になり、
ただただ時間が過ぎた・・・という事になります。

「離婚」と「不動産の売却」を分けて考えた場合、
本来、「離婚」は弁護士や行政書士、
「不動産の売却」は不動産会社へ依頼する事になります。

但し、
「離婚前提の不動産の売却」
「不動産の売却前提の離婚」
となると、ある程度同時に約束事を決めて進める必要が出来てきます。

その場合、先に誰に相談するべきか？
という、課題が出てきます。

・先に弁護士？

・先に行政書士？

・先に不動産会社？

先に弁護士に相談した場合、
弁護士から弁護士経由で不動産会社へ。

先に行政書士に相談した場合、
行政書士から行政書士経由で不動産会社へ。

という流れ（慣例）があります。

ここで注意があります。

一度、弁護士や行政書士に一任すると、
弁護士さんはいいが、不動産会社の対応がいまいち・・
行政書士さんはいいが、不動産会社の査定がいまいち・・・

と、なった場合でも、
不動産会社の変更がきかない事があります。

一任する前であれば、

弁護士や行政書士の対応が悪くても その時点で、

他の弁護士を探したり、

他の行政書士を探せます。

但し、弁護士や行政書士に一任してしまうと、

その時点で費用（報酬）が発生してしまって、

おかかえの不動産会社を利用するしかなくなってしまうケースがあります。

先に不動産会社に相談した場合は、

その不動産会社の対応が悪ければ、

他の不動産会社に相談すればいいですし、

対応が良ければ、その不動産会社に依頼すればいい訳ですね。

不動産会社の費用（報酬）は、

あくまでも契約時もしくは引渡時の手数料ですので、

どんなに相談しても成約にならない限り、

費用はかからないという利点があります。

その後、その不動産会社からの紹介で、

対応のいい弁護士や行書士を探してもらうか、

もしくは自分で探せばいい訳です。

こうする事で、

費用が発生しているという縛りがなくなり、

相談者（自分）有利の状態で話が進められます。

これを間違ってしまうと、

こんなはずじゃなかった・・

もっと高く売れたはず・・

と嘆く事になりかねません。

私が不動産会社だから言う訳ではありませんが、

どんな時も、常に相談者（自分）有利の状態を保つべきですね。

離婚と不動産の売却に向けて、

夫婦と私と3人で、テーブルを囲んでいた時、

些細な事から、夫婦喧嘩が始まった事があった。

私がその場にいなければ、

殴り合いが始まってしたかもしれない・・・

そんな勢いの夫婦喧嘩。

喧嘩の理由は、夫が放った一言。

夫：『・・だから無理してこの家買わなきゃよかったんだよ・・』

すぐに落ち着くだろうと見守っていたが、

一向に収まらず、10分経過。

さらに5分経過した頃、

私：『そろそろいいですか・・・』

それでも喧嘩。。

私：『私・・そろそろ失礼します・・・』

『2人でゆっくり話し合って下さい・・』

席を立とうとした時、

夫：『待って下さい。』

私：『私が居ると、気を使って言いたい事言えないと思うので失礼します』

『せっかくなので、思いっきり喧嘩して下さい・・』

『ただ、声が大きすぎちゃうと、隣の人に迷惑なので・・

小さい声でやって下さいね・・』

『・・それから、夫婦だって所詮他人ですからね・・・

意見が合わなくたって「普通」ですよ・・』

『・・ただ、いつまでも「普通」のままじゃ、

夫婦でいる意味は無いですよね？・・』

『まっ・・ゆっくりやって下さい・・』

夫：『・・・いや・・待って下さい・・』

私：『私は・・夫婦喧嘩の後始末に来た訳じゃないので・・』

夫妻：『・・・すいません・・・』

私：『喧嘩してすっきりしたら、また連絡下さい。それからにしましょう・・』

後日、奥様によると、

あの後、2時間程話合ったようで、

離婚も不動産の売却も一時小休止。

あれから2ヶ月、

「普通」を卒業されたのかもしれませんね。

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