離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

1週間程ブログを更新しておりませんでしたが、

お陰様で元気でやっております。

その間も、

購入したマンションの近隣説明やリフォームの打合せ、

離婚不動産の居住者の明け渡し交渉、

離婚協議書案の説明と同意交渉、

新たな買取案件の計画を作ったり、

その他、謄本上の仮差し押さえの削除交渉、

それに伴っての勉強などをしておりました。

普通に生きて行く上では必要ではないどうでもいい事を、

時間をかけて勉強する事は他人からみれば変人に見えるそうです。

ただ変人も変人なりの展望を持っていますし、

変人が人を救う事だって往々にしてあり得ます。

今、私が勉強しているのは不動産のトラブルに関してです。

不動産のトラブルに関する事案を調べていく内に、

普通に生きている普通の方が

トラブルに巻き込まれているケースが 多い事に驚かされます。

悪意が無く普通に生きていても、

悪意と受け取られるケースが事実存在する。

トラブルとは無縁に普通に生きていたある時、

内容証明書が送られてきた・・・

なんて事が突然起きたら・・・

普通の人は驚きますよね。

私も10数年前、

内容証明書が送られてきて驚いた経験がありますが驚きました。

内容はともかく、

突然身に降りかかるトラブル。

事前に察知する事などもちろん出来きません。

そのような状況の中で、

どう対処していくか・・

そんな事を今勉強しています。

役に立つのかどうかは神のみぞ知るですが、

そんな事より、知る事の方が大切かもしれませんね。

買い手への訴求なくして

不動産が高く売れる事はありません。

不動産以外でもそうだと思います。

必要に迫られている？

ものすごく魅力的か？

どちらかの要因が無い限り

高額売却は達成できないはずです。

但し、前回も書かせて頂きましたが、

不動産の購入において必要に迫られて購入する場面は極稀ですので、

その極稀なケースを需要として考えるべきではありませんので、

フロックとして捉える必要があると思います。

そう考えると、

買い手への訴求とは・・・ものすごく魅力的。

をいかに提案できるか。

にかかっているのだと思います。

不動産を購入する時、

購入する側の購入条件の中に

①価格

②エリア（学区域・駅の距離）

③間取り

④設備

⑤立地

⑥向き

⑦環境

などが挙げられるかと思います。

それぞれの購入動機に基づいて、

優先の順位を決めて物件を探します。

不動産の購入にあたっては、

お金が潤沢にあって、

全ての条件を満たす物件を購入出来る資金的余裕のある方を除いては、

何らかの妥協が求められてきます。

私の場合は

①価格

②車2台駐車可

③駅の距離

④急行停車駅利用

⑤エリア

⑥環境

これが絶対条件でしたが、

その中で、

③駅の距離と④急行停車駅利用は妥協しました。

お金に余裕があれば

①の価格以外の条件を満たす物件はいくらでもありましたが、

①の価格は最優先でしたので、その他の条件の内、

③の駅の距離は多少遠くはなるが、歩けなくは無い・・

④の急行停車駅利用も、我慢できない事は無い・・

こんな理由で省きました。

私の場合は購入前も購入後も車通勤なので、

③④は家族の為の条件でしたが、

またいずれ買い換えればいいという事もあって、

③④は今の段階では妥協するという結果になりました。

私以外の購入者も、

多かれ少なかれこのような条件の取捨選択で

購入をされているのではないかと思います。

本題に戻りますが、

では不動産をものすごく魅力的に提案するには？

そしてそれをどの段階で提案するのか？

という課題ですが、

これは前記した購入者の思考行動を基に

どの客層にマッチするかを分析する必要がありますね。

一時取得層向きなのか？

二時取得層向きなのか？

高齢者向き？

若年層向き？

これをさらに細分化して需要層を絞り込みます。

続きは次回・・・

まず結論から言いますと、

不動産を高く売却する方法としては、

1つしか無いと考えています。

その方法とは・・・

『買い手への訴求』です。

大きな概略としてはこれしか無いと思います。

不動産とは売り手があって買い手がありますので、

その均衡が合致して初めて成約が成り立ちます。

売り手から見た場合、

買い手があって初めて成約が可能になります。

買い手がいないと成約になりません。

その事を考えた場合、

その買い手（消費者）にいかに訴求出来るか？

いかにして購買意欲を掻き立てられるか？

これを省いて高く売る事は不可能だと思います。

欲しく無いものを勧めても購入してはくれませんよね。

また、その人にとって魅力が無いものも購入してくれません。

消費者が少しでも高いと感じれば、

その時点で購入枠から除外されます。

購入してもいいかなぁ？？

あっ・・これいいんじゃない？？

と思ってもらえて初めて興味を持ってもらえたと言う事になります。

興味を持ってもらえたら、さらに興味をもってもらえるものを提案する。

そして成約に至ります。

不動産はある意味必要不可欠ではあるけれど、

生活必需品ではないので、

必要に迫られて不動産を買わなければ・・

という状況はあまり考えにくいです。

なので、その必要に迫られていない消費者に対して

どのように訴求していくか？

が、その会社の考えであり、

その会社が存続する意義でもあると思います。

そこを踏まえて、

不動産を高く売る方法を細分化して

考えていく必要があるかと思います。

まずその前提として、

不動産をどういう位置付けにして、

どういう出口戦略を立てるか？

と言う事を考えます。

①理詰めで結論付けた価格まで

どういう道を辿って売却まで持っていけるか？

②不動産は個別主体の単物である為、

その特異性も考慮し、どう付加価値を付けるか？

③1つの相場を基準ラインにして、

その相場の基準ラインからどのくらいプライスアップ出来るか？

この3点が、不動産の売却における命題とも言えると思います。

単なるフロック（幸運）も、

結果として見た場合、悪い事ではありませんが、

戦略をたてる場合においてフロックは参考にはなりません。

あくまでも、

理詰めで結論付けた価格に付加価値を付けて、

プライスアップさせる事が重要です。

続きは次回・・・

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こんにちは松野です。

今まで離婚と不動産の売却について

あれこれと書いてきました。

どちらかと言えば、

離婚に比重をおいていましたので、

今後は離婚についてというよりも、

不動産の売却に比重をおいて書いていきたいと思います。

というのも、

基本的には不動産業を営んでおりますので、

報酬も仲介手数料のみですし、

その切り口としての離婚と捉えていました。

かねてから離婚と不動産の売却に悩んでいる方に

少しでも沿えるようにと思って取り組んでいましたが、

比重が『離婚』に傾きつつあるのと、

どちらが専門？と問われれば

当然『不動産の売却』でありますので、

これからはそこに全力で進みたいと思います。

これからもどうぞ宜しくお願い致します。

離婚の方法については

離婚した事無い人でもご存知の方も多いと思いますが、

協議離婚→調停離婚→審判離婚→裁判離婚

となります。

協議離婚は本人同士が合意すれば自由にできます。

子供がいる場合は親権者を決めなければ、

離婚届けは受理されません。

また、財産分与や慰謝料などは離婚届け後ではなかなか合意できませんので、

離婚届の前に話し合って決めた方がいいですね。

離婚の話し合い（協議）がつかない場合は、

家庭裁判所に調停の申し立てをする事になります。

そこで、話し合いがつけば調停調書が作成され離婚は成立します。

話し合いがつかなければ審判離婚と進みます。

不動産の売却はもちろん協議離婚の段階で、

大筋を決めておきたいものです。

不動産の売却が絡む離婚においては、

調停離婚、審判離婚となった場合、

時間を要しますので、すぐに売却できません。

調停離婚になった場合は最低でも３か月～６か月はかかります。

審判離婚になった場合は最低でも１２か月～１６か月程度かかります。

この間は不動産の売却は出来ません。

ですので、※すぐに売却しなければならない場合などは

出来るだけ話し合い（協議）で進めた方がいいです。

すぐに売却しなければならない場合とは、

例えばローンが払えない場合などです。

住宅ローンが払えない段階にきていて、

さらに調停・審判離婚に発展してしまうと、

任意売却か競売、それに伴って自己破産になる可能性が高いです。

そうなると、市場で高く売れるはずの不動産が、

高く売れるタイミングを逃し、

任意売却、競売ではさらに価格は下がり、

さらに、自己破産で、養育費も慰謝料も払えない（もらえない）・・

という、全部が負の連鎖になります。

たまに

『任意売却でも競売でもいい・・・』

という方がいますが、

任意売却や競売になっても債務は無くなりません。

自己破産した後も、払い続けなければなりません。

このことを踏まえると、

夫婦間でいがみ合って、調停や審判に持ち込むことは

決して望ましい事ではありませんね。

不動産は売却後も債務が残り、

慰謝料は払えない（もらえない）

自己破産になる。

いい事は一つもないです。

このことを考えれば、

不動産の売却が絡む場合は、

話し合い（協議）で解決すべきです。

最初のとりかかりから、

話し合いで解決できるように段取りをし、

準備をして話し合いに臨んで下さい。

もし、その前に必要であればご連絡頂ければと思います。

ケースに応じてご説明します。

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