離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

だんだん寒くなってきましたので、

皆様お体ご自愛下さい。

本日「０増５減」が可決しましたね。

いろんなご意見もあるかと思いますが、 私は賛成です。

私たち国民は議員さんの給与の為に働いている訳ではありませんからね。

これ以上議員さんの数を増やしても国益には繋がらないと思います。

また自民党の長年の負の遺産の責任転嫁をされた形で、

解散に追い込まれた野田総理については同情したい気持ちです。

今回の衆議院の解散については私なりに思う所はまだ沢山ありますが、

政治についてこれ以上書く事は控えておこうと思います。

さて、昨日離婚売却物件の戸建て2物件と、

マンション１物件をレインズに公開致しました。

3物件共、年内入居可能物件です。

マンションは現在リニューアル中で、

床、クロス、建具、キッチンなど・・を交換し

11月末から12月上旬には完了する見込みです。

ここではあえて物件の詳細は控えさせて頂きます。

今、離婚不動産売却と自己破産、

離婚不動産売却と個人再生、

離婚不動産売却と相続など、

複数の要因での不動産の売却を進めています。

長いもので約8ヵ月、短くても3ヵ月程度前から進めています。

相談案件が物件化したら随時公開していきます。

最近では自己破産での離婚、そして不動産の売却、

または熟年層の相続がらみの離婚も増えているように感じます。

私たち不動産に携わるものとしても、

さらに日々勉強が必要ですね。

離婚不動産の売却においては

夫婦間で話し合いが出来るかどうかが鍵です。

夫婦間の話し合いが出来る場合においては、

売却理由が離婚であろうと、

相続であろうと、 何であろうと

物件として扱える以上、

売却自体は何のハードルもありませんので、

普通の不動産会社で事は足りるはずです。

そういう意味で、

離婚自体が問題を孕んでいるという訳ではありません。

但し、離婚の進め方や離婚協議書、

また離婚が先か？、不動産の売却が先か？

財産分与や名義変更、税金の事になると、

ある程度、離婚と不動産の両方の知識が必要になります。

もちろん税の知識も必要ですね。

その場合は離婚の知識がある不動産会社に依頼するか、

もしくは離婚に関してはご自身で調べるか、

のどちらかだと思います。

今、離婚に関しては 書籍でもネットでも必要なものは調べられますので、

離婚だけに関してみれば情報収集は簡単です。

離婚の知識がある不動産会社については、

弊社も含めて数社ネット検索で出てきますね。

取り扱いの件数や、 事例が豊富かどうかはわかりませんが、

少なくとも表面的な知識はお持ちだろうと思います。

問題は夫婦間で話し合いが出来ない場合で、

会話も電話もメールも出来ない状態で、

どのような解決策を持っているかだと思います。

通常の不動産会社であれば、

相手方が会話も電話もメールも手紙の返信もなければ、

その時点でその物件はあきらめます。

他にもたくさんの売却相談がありますし、

無駄な時間を割く訳にはいきません。

では、夫婦間で電話も会話もメールも手紙の返信も無い場合はどうするか？

続きは次回で・・・

こんにちは松野です。

1週間程ブログを更新しておりませんでしたが、

お陰様で元気でやっております。

その間も、

購入したマンションの近隣説明やリフォームの打合せ、

離婚不動産の居住者の明け渡し交渉、

離婚協議書案の説明と同意交渉、

新たな買取案件の計画を作ったり、

その他、謄本上の仮差し押さえの削除交渉、

それに伴っての勉強などをしておりました。

普通に生きて行く上では必要ではないどうでもいい事を、

時間をかけて勉強する事は他人からみれば変人に見えるそうです。

ただ変人も変人なりの展望を持っていますし、

変人が人を救う事だって往々にしてあり得ます。

今、私が勉強しているのは不動産のトラブルに関してです。

不動産のトラブルに関する事案を調べていく内に、

普通に生きている普通の方が

トラブルに巻き込まれているケースが 多い事に驚かされます。

悪意が無く普通に生きていても、

悪意と受け取られるケースが事実存在する。

トラブルとは無縁に普通に生きていたある時、

内容証明書が送られてきた・・・

なんて事が突然起きたら・・・

普通の人は驚きますよね。

私も10数年前、

内容証明書が送られてきて驚いた経験がありますが驚きました。

内容はともかく、

突然身に降りかかるトラブル。

事前に察知する事などもちろん出来きません。

そのような状況の中で、

どう対処していくか・・

そんな事を今勉強しています。

役に立つのかどうかは神のみぞ知るですが、

そんな事より、知る事の方が大切かもしれませんね。

買い手への訴求なくして

不動産が高く売れる事はありません。

不動産以外でもそうだと思います。

必要に迫られている？

ものすごく魅力的か？

どちらかの要因が無い限り

高額売却は達成できないはずです。

但し、前回も書かせて頂きましたが、

不動産の購入において必要に迫られて購入する場面は極稀ですので、

その極稀なケースを需要として考えるべきではありませんので、

フロックとして捉える必要があると思います。

そう考えると、

買い手への訴求とは・・・ものすごく魅力的。

をいかに提案できるか。

にかかっているのだと思います。

不動産を購入する時、

購入する側の購入条件の中に

①価格

②エリア（学区域・駅の距離）

③間取り

④設備

⑤立地

⑥向き

⑦環境

などが挙げられるかと思います。

それぞれの購入動機に基づいて、

優先の順位を決めて物件を探します。

不動産の購入にあたっては、

お金が潤沢にあって、

全ての条件を満たす物件を購入出来る資金的余裕のある方を除いては、

何らかの妥協が求められてきます。

私の場合は

①価格

②車2台駐車可

③駅の距離

④急行停車駅利用

⑤エリア

⑥環境

これが絶対条件でしたが、

その中で、

③駅の距離と④急行停車駅利用は妥協しました。

お金に余裕があれば

①の価格以外の条件を満たす物件はいくらでもありましたが、

①の価格は最優先でしたので、その他の条件の内、

③の駅の距離は多少遠くはなるが、歩けなくは無い・・

④の急行停車駅利用も、我慢できない事は無い・・

こんな理由で省きました。

私の場合は購入前も購入後も車通勤なので、

③④は家族の為の条件でしたが、

またいずれ買い換えればいいという事もあって、

③④は今の段階では妥協するという結果になりました。

私以外の購入者も、

多かれ少なかれこのような条件の取捨選択で

購入をされているのではないかと思います。

本題に戻りますが、

では不動産をものすごく魅力的に提案するには？

そしてそれをどの段階で提案するのか？

という課題ですが、

これは前記した購入者の思考行動を基に

どの客層にマッチするかを分析する必要がありますね。

一時取得層向きなのか？

二時取得層向きなのか？

高齢者向き？

若年層向き？

これをさらに細分化して需要層を絞り込みます。

続きは次回・・・

まず結論から言いますと、

不動産を高く売却する方法としては、

1つしか無いと考えています。

その方法とは・・・

『買い手への訴求』です。

大きな概略としてはこれしか無いと思います。

不動産とは売り手があって買い手がありますので、

その均衡が合致して初めて成約が成り立ちます。

売り手から見た場合、

買い手があって初めて成約が可能になります。

買い手がいないと成約になりません。

その事を考えた場合、

その買い手（消費者）にいかに訴求出来るか？

いかにして購買意欲を掻き立てられるか？

これを省いて高く売る事は不可能だと思います。

欲しく無いものを勧めても購入してはくれませんよね。

また、その人にとって魅力が無いものも購入してくれません。

消費者が少しでも高いと感じれば、

その時点で購入枠から除外されます。

購入してもいいかなぁ？？

あっ・・これいいんじゃない？？

と思ってもらえて初めて興味を持ってもらえたと言う事になります。

興味を持ってもらえたら、さらに興味をもってもらえるものを提案する。

そして成約に至ります。

不動産はある意味必要不可欠ではあるけれど、

生活必需品ではないので、

必要に迫られて不動産を買わなければ・・

という状況はあまり考えにくいです。

なので、その必要に迫られていない消費者に対して

どのように訴求していくか？

が、その会社の考えであり、

その会社が存続する意義でもあると思います。

そこを踏まえて、

不動産を高く売る方法を細分化して

考えていく必要があるかと思います。

まずその前提として、

不動産をどういう位置付けにして、

どういう出口戦略を立てるか？

と言う事を考えます。

①理詰めで結論付けた価格まで

どういう道を辿って売却まで持っていけるか？

②不動産は個別主体の単物である為、

その特異性も考慮し、どう付加価値を付けるか？

③1つの相場を基準ラインにして、

その相場の基準ラインからどのくらいプライスアップ出来るか？

この3点が、不動産の売却における命題とも言えると思います。

単なるフロック（幸運）も、

結果として見た場合、悪い事ではありませんが、

戦略をたてる場合においてフロックは参考にはなりません。

あくまでも、

理詰めで結論付けた価格に付加価値を付けて、

プライスアップさせる事が重要です。

続きは次回・・・

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