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東海圏の金融事情を知るために

 

こんにちは松野です。

 

ある東海圏からの売却相談があり、

本来はエリア外という事で

お断りするつもりでいたのですが、

幾つかの疑問点が重なり

金融事情を知る良い機会だと思い委任契約を結ぶことにしました。

 

トラブル処理を謳った司法書士と

そこに名を連ねた不動産会社が運営するサイトに相談をしたところ

通常では考えられない方法で

銀行が抹消に応じるというもので、

つまり、夫婦間の名義変更が可能という事でした。

 

そこのエリアには、

東京にも存在する都市銀行の支店があり、

その支店においてはというより、

その圏内においては、それが可能ということだろうか?

 

同じ銀行内において、地域によって行内の方針が異なるものだろうか?

 

よって、良い機会ということで

来週から東海圏の銀行数行と都市銀行の支店にヒアリングを行い

タイミングをみて、出向いてみようと思います。

 

もし、仮に関東圏の金融事情と、東海圏の金融事情が異なるとするならば、

関東圏では対応出来ない案件でも

東海圏の金融機関を利用して・・・・

 

そんな期待を持ちつつ

途中、義父のところにでも寄ってみようかと思います。

 

ではまた。。


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近況です。

 

こんにちは松野です。

近況です。

 

急に寒くなりまして

先日の雪に続いて

今後また積雪の可能性もあるので

昨晩9時頃、スタッドレスタイヤに履き替えました。

 

ガレージの気温7度。。

ジャッキアップの取手の鉄の冷たさが

手袋を通り越して手に伝わり

早く夏にならないかなぁ・・・

と思う今日この頃です。

 

 

さて、『離婚と不動産売却の「ホンネ」』という本を出版してから

約2ヶ月が経ちまして

状況が少しづつ変わっています。

 

本を読まれた方からのご相談も多く頂きますが、

本の出版においておもわぬ副次的な効果の一つだったのが、

金融機関からの利用のもちこみでした。

 

今まで離婚時における夫婦間売買のローン付けには

限られた極々わずかな銀行しか利用できませんでしたが

今回、新たに取り扱い出来る銀行が1つ増えまして

優遇金利は適用されないものの

申告所得が過少となる個人事業主の方も利用出来るようになり

また、その限られた銀行に既存の住宅ローンがある場合、

同じ銀行内においての抹消は、その銀行おいて不利益になる為、

一般の住宅ローンも、フラット35も利用出来ず

夫婦間売買が成立しないというジレンマがありましたが、

今回それが解消出来る事になりました。

 

これは長年の課題で

数年間もの間、あらゆる銀行に提案し、断られ続けるという状況でしたが

今回、金融機関からのもちこみ(提案)という

これは、僕にとっては本当に本当に大きな前進で、

属性の底上げだけでなく、つっかえていたボトルネックの打開に繋がり

金利の多寡を除いては、属性さえ問題なければ

誰でも住宅ローンを利用して夫婦間売買が出来

逆に言えば、夫婦間売買を望むならば誰でもそれが叶えられる・・

という本当に大きな一歩となりました。

 

今回、金融機関からのもちこみ(提案)という事もありまして

かなり積極的な融資の感触も掴めてますし

これは今後の大きな足懸りになりだろうと考えています。

 

また、多方面からの問い合わせも頂いておりまして

僕の時間と気持ちが向くならば

次のチャレンジもしてみたいと思っているところでして、

毎晩欠かさず2ページだけ読んでいる吉田松陰先生の『覚悟の磨き方』流に言うならば、

 

大切なことは、

シンプルに、心の底から「この道をきわめたい」と

叫ぶことができるかどうか

 

それだけなのかもしれませんね。。


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住宅ローンが残っていても不動産の名義変更はできますか?

 

「住宅ローンが残っていても不動産の名義変更はできますか?」

「住宅ローンを残したままで家の名義を妻に変える事はできますか?」

といった類の相談は本当に多く、

著書の『離婚と不動産売却の「ホンネ」』でも解説していますが

これだけ情報化社会が進んで、情報が溢れているにも関わらず

その相談件数は毎年増えるばかりです。

 

その点から言っても、住宅ローンや名義変更、連帯保証人など

不動産と住宅ローンに関する諸問題の解決というのは

離婚の際の最も大きなテーマの一つであると言っても過言ではありません。

 

逆に言うと、この不動産と住宅ローン問題の解決無しに

離婚を進めてはいけない・・

離婚を進めることができない・・・

離婚を進めるべきではない・・

と、言い換えることができるのかもしれませんね。

 

特に住宅ローンの取り扱いについての注意点と落とし穴は

方向性を決めずに、いきなり銀行に相談してしまう・・・という

最もやってはいけない行動に出てしまうことです。

 

しかし、これをやってしまう方は非常に多く

まずは銀行に相談してみよう・・とするその心理は非常に良く理解できますし

自分がその立場で、この仕事をしていなければ

間違いなくそうするだろうと思いますが

実はこれは最もやってはいけない手順で

ここは改めて別の機会に説明致しますが

銀行に連絡するのは最後で足ります。

 

当然、銀行からは

「名義変更は難しいですね」

「現段階では名義変更は出来ません」

などの回答がかえってきます。

 

それだけで済めばいいのですが・・・

 

なぜ最もやってはいけない行動なのかについては

別の機会に改めて解説致しますが

ここでは夫が借入名義人である住宅ローンが残ったままの不動産に

妻がそのまま住み続けるために、不動産の名義を変更するべきなのかどうか、

名義変更にはどのような手続きが必要になり

名義変更したことによって、どのようなリスクが生じるのか

住宅ローンの借換や夫婦間売買に紐付けして解説していきたいと思います。

 

 

◎民法上では銀行の承諾無しに、不動産の名義変更はできる。

離婚に伴い、不動産の名義変更を行う場合、

「財産分与」または「売買」という原因をもとに所有権の移転登記を行います。

この財産分与または売買を原因として不動産の名義変更を行うにあたっては

離婚が成立した日よりも後に行うことになりますから、

当然、移転登記の申請は離婚後に行う必要があり

司法書士によってこれを行うことになります。

 

但し、「民法上では」と記載したとおり、

あくまでも民法上の解釈です。

民法上の考え方でいえば、当事者の意思に基づいて自由に財産分与や

不動産の売買ができるとされていますので

何も問題は無いはずなのですが

しかし、実務上はというと

そうは簡単にいきません。

 

それを阻んでいるのが住宅ローンを借りる際に銀行と交わした

『金銭消費貸借抵当権設定契約書』ですね。

その中に、

「不動産の名義変更をする場合には事前に銀行の承諾を得なければならない」

といった内容の条項または約定が明記されているかどうかを

まず、確認して頂く必要があります。

 

と・・・言うより

相当古いものでない限り、まず間違いなく書かれています。

 

つまり、この条文を踏まえると

銀行側の契約上では

抵当権を設定した不動産の名義を変更する際は

予め銀行に連絡をして名義変更の承諾を得てくださいね!

勝手に名義変更をしてはダメですよ!

と、言っている訳です。

 

これを、銀行に承諾を得ることなく、名義変更を行うと

契約違反ということになりますよね。

 

契約違反を犯すとどうなるのかというと

住宅ローンの一括完済を求められたり

売却して完済するなどの勧告またはペナルティなどが課されることになります。

 

しかし、一方では

いきなり銀行に相談する行為は

最もやってはいけない行動・・

と書いてあるし・・・

矛盾しているじゃないか!!

 

と、言われそうですが・・・

 

 

では、これをどう咀嚼すればよいのか?

 

答えは、『その人の状況と、相談する人によって見解が異なる』です。

 

これはその不動産をどう処理するか、

またはどのような結果を導きたいのか、

または相談する相手方(司法書士、弁護士、不動産会社など)によっても

見解が別れることになります。

 

詳しくは本書の中でも説明していますが、

よくありがちなのは

銀行は常に不動産を監視しているわけではないので、

実際のところは銀行には気づかれないので問題は無い。

といった説明に終始している場合が多いです。

 

また、離婚を原因とした名義変更を銀行に申し出ても

承諾を得られる可能性は相当に低いため現実的では無い。

といった説明をされている場合も多いですね。

 

この点、前者については

もし銀行に知られてしまった場合でも本人の自己責任で行う他なく

仮に住宅ローンの主債務者である夫が死亡した際など

団体信用生命保険が適用されないことなどもあるようですし、

契約違反であることに変わりはありませんので

最悪を想定して進めるという覚悟が求められます。

 

また後者については、事実その通りです。

 

では、離婚を原因とした名義変更を銀行に申し出ても

承諾を得られる可能性が低いのだったら

そもそも住宅ローンの残ったままの不動産の名義変更はできないのではないか?

という結論に至りそうですが・・・

 

事実、一般論としての答えはその通りということになります。

 

しかし、そのリスクを承知の上で名義変更してしまう方も少なくありません。

銀行の規約違反ということにはなりますが、

それ以上にそれをしなければならない理由があるのかもしれませんし、

銀行に知られる機会が限りなく低いのであればやってしまおう。。

というのが正直なところかもしれませんね。

 

また、限りなく可能性の低い銀行の承諾を得ることにトライすることが

必ずしも良い方法といえないところが正直なところではないでしょうか。

 

どちらを選ぶにしても

リスクを正しく理解した上で進めていく必要があります。

 

◎妻が夫の名義を買い取ってしまう

※妻が住宅ローンを利用して夫婦間売買を行う

※妻が住宅ローンを借り換える

 

この方法は、妻が少なくともパートまたはアルバイトなどをしている状態で

ある一定の収入がある場合に、最もお勧めできる方法です。

当社では夫婦間売買と読んでいるこの方法ですが

以前は正社員などしか利用できませんでしたが

現在はパートやアルバイトでも利用ができるようになりました。

 

これも、本書で詳しく解説しておりますし

お問い合わせ頂ければ説明させて頂きますが

最もリスクが少なく、妻に収入があることが大前提になりますが

離婚した元夫婦が辿る方向性としては現実的な方法といえるのではないかと思います。

 

この方法は不動産会社(宅地建物取引業者)を利用して

夫が売主に、妻が買主になり、元夫婦間での売買契約を結び

妻が組んだ新たな住宅ローンを原資に

夫が借りている既存の住宅ローンを完済し、

同時に夫の名義を妻に変更するというもので、

財産分与ではなく、あくまでも売買という原因において

所有権移転登記を行います。

 

補足ですが

とあるサイトで財産分与を原因に登記を行うという説明が書かれていたと

ご指摘を受けることがありますが、

新たな住宅ローンを利用する時点において登記原因は売買であり、

逆に言うと、売買であるからこそ住宅ローンが利用できます。

さらに、その売買価格が贈与とみなされる可能性がある場合において

財産分与で対処するというのが一般的な考え方ではないでしょうか。

 

関連記事

住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

離婚による住宅ローン 名義変更 連帯保証人 夫婦間売買によって解消

離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)

離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)補足

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離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

 


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離婚と不動産売却の「ホンネ」

 
 
離婚と不動産売却の「ホンネ」

というタイトル・・・・


離婚と不動産売却の「ホンネ」amazonで購入はこちら

執筆当初、僕がなんとなく決めていたタイトルは

『離婚して家を売る』というドラマ風のタイトルでした。

 

それが・・

『離婚と不動産の歩き方』

『離婚と不動産の歩み方』

『離婚と不動産売却の裏側』

と、変わりまして

最終的に

『離婚と不動産売却の「ホンネ」』になりました。

というより、後輩の友人に決めてもらいました。。

 

原稿をすべて読んでもらって

ある意味では大人の事情が垣間見えるタイトルに仕上がった・・

と、いう訳です。

 

 

本書の中にも書いてますが

僕がこの不動産という仕事に出会った27才の頃からの付き合いで、

当時は部下であり、現在は僕の師でもあり、

苦楽を共にしたその友人が決めてくれました。

 

僕自身は「裏側」を書いているつもりでいたのですが、

実はそれは「裏側」ではなく、

『表』である「ホンネ」の部分をフォーカスしていたに過ぎなかった・・

 

そんなところでしょうか。。

 

 

という訳で、自分で言うのもおこがましいですが、

タイトルに負けない内容になっていると思います。

 

アマゾンでは「なか見!検索」という機能もついているので、

ちょっとめくって見てください。。

目次だけでも面白いと思います。。


離婚と不動産売却の「ホンネ」amazonで購入はこちら

 


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離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚しても住宅ローンが残っている不動産に住み続ける場合に

 

離婚の際、住宅ローンが残っている不動産が売るに売れずに

夫婦のどちらかが不動産に住み続ける場合、

どのようなリスクがあり、どの点に気をつけなければならないか?

 

そのまま不動産に住み続ける前に、重要な2つのポイントがありますので

まずはそれを確認する必要があります。

 

ポイント①住宅ローンの名義人と不動産の所有者名義人について

 

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合の名義には

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者(名義人)」の2つがあり

それぞれ誰が「住宅ローンの名義人」になっているのか?

「不動産の所有者(名義人)」になっているのか?

をしっかり確認しておく必要があります。

 

「住宅ローンの名義人」とは住宅ローンを契約した当事者(本人)のことで、

債務者(主債務者)とも呼ばれています。

生計を主にしている夫が住宅ローンの名義人である場合や

夫婦共稼ぎの場合はその夫婦で住宅ローンの名義人になっていたり

または連帯債務者(連帯保証人)になっていることがあります。

 

そして、不動産の所有者(名義人)とは、

その不動産の登記簿謄本に記載された名義人のことで、

住宅ローンを利用して購入した場合の多くは、その不動産に住むことを条件に

銀行から住宅ローンとして借り入れをしてますので

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者(名義人)」は

同一の名義人でなければなりません。

 

しかしながら、離婚によって不動産の所有者(名義人)を変更する場合、

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者(名義人)」が

同一の名義人とはならないことに注意しなければなりません。

 

ポイント②連帯債務者と連帯保証人の有無について

 

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者(名義人)」が誰であるか?

を確認し、次に確認すべきことは

対象の不動産が「連帯債務者」と「連帯保証人」の有無についてです。

 

ケースとして、夫婦共稼ぎをしている場合で、

夫の収入だけでは住宅ローンの審査を通すのが難しく、

共稼ぎである妻の収入と合算することでしか住宅ローンが通らない場合

夫と妻の収入を合算して住宅ローンを組むことがあります。

 

その場合、夫婦各々が住宅ローンの名義人になっていることになり、

夫婦各々が共に連帯債務者となって、夫婦各々が同一の支払責任を

負っていることになります。

 

つまり

仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合、

相手方にかわって債務の返済責任を果たなければなりませんので

その全額をどちらかが支払わなければならないことになります。

 

また、その際住宅ローンを貸出した銀行(金融機関:債務者)から

直ちにその返済を求められるのが連帯保証人であり、

同じく、仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合

相手方にかわって債務の返済責任を果たさなければなりません。

 

よくある事例として

A 住宅ローンの名義人は夫のままで、

  夫が家を出て妻と子供が住み続ける場合

 

住宅ローンの名義人である夫が家を出て、子供の養育費、慰謝料などの代わりに

妻と子供がそのまま住み続けて、離婚後の住宅ローンの支払いも夫が払い続け、

妻と子供が現状の生活を維持できるようにするために

この選択をするケースは非常に多いです。

 

しかし、離婚によって家を出た夫側の支出や経済的な負担は非常に大きく

住宅ローンの支払い、自分の家賃の支払い、各々の生活費の負担など

現状を維持していくのは難しいのが実態であり、

その場合はリスクを想定しておく必要があります。

 

リスク①

住みことが条件で借入れた住宅ローンであるにもかかわらず

住宅ローンの名義人である夫が、家を出てしまった時点で、

また財産分与等で不動産の所有者(名義人)を妻に変更した時点で

銀行(債権者)は契約違反とみなして、

住宅ローンの一括完済(全額返済)を求めてくることがあります。

 

リスク②

離婚した夫が経済的な理由で困窮し、住宅ローンの支払いが滞り

銀行(債権者)が抵当権を行使した場合。

 

離婚した夫が支払いに困窮し

今後住宅ローンの支払いを続けることができないと判断されたことに伴い

妻と子供が住み続けている不動産は銀行(債権者)に差し押さえられ

最悪は競売になることがあります。

競売になった場合、妻と子供は立ち退き等または強制執行の対象になり

余儀なく不動産を明け渡さなければなりません。

 

リスク③

元妻が元夫の連帯保証人である状態で

元夫が理由の如何を問わず、住宅ローンの滞納した場合。

 

元夫が支払いに応じない場合でも

連帯保証人の妻には催告の抗弁権が無いため

「元夫に請求して欲しい・・」「元夫に請求して下さい・・」といった

主張が許されていません。

つまり、元夫が住宅ローンを滞納した場合でも

債権者に対して、元妻は何ら主張が出来ず、

銀行(債権者)は連帯保証人である元妻に対して、

直ちに住宅ローンの支払い請求が可能となり

逆に言えば、元妻には直ちに支払いの義務が発生するということを意味します。

 

 

B 住宅ローンの名義人は夫のままで

  妻子が家を出て、夫が住み続ける場合

 

この場合、住宅ローンの名義人である夫がその不動産に住み続けることですから

銀行(債権者)との契約違反にはなりません。

但し、家を出た元妻が連帯保証人の場合、

離婚しても連帯保証人を外れることはできませんから

当然、その責任からも逃れることができません。

 

仮に、元夫が住宅ローンを滞納した場合、元妻に督促がいきます。

その時点で、自分が連帯保証人であることに気が付くケースもあり、

今後、その責任の重さを知ることにもなります。

 

連帯保証人を外す方法や連帯保証人から外せる要件などは

住宅ローンの借換や夫婦間売買などによって

全額返済(一括完済)など可能になりますが

経済的な要件が整わないとそれが出来ません。

詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

離婚による住宅ローン 名義変更 連帯保証人 夫婦間売買によって解消

離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)

離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)補足

離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

 

C 住宅ローンの名義人を妻に変更し

  夫が家を出て、妻子がそのまま住み続ける場合

 

住宅ローンの名義人を夫から妻に変更するといったことを希望される方は

非常に多く見受けられますが

この住宅ローンの名義人を変更できる方というの本当に極めて稀です。

 

妻が単独で住宅ローンを組めるだけの収入があることは最低の条件で

その他に、幾つかの条件が揃わないと叶いません。

 

つまり、住宅ローンが全額返済(一括完済)されるまでは、

債権者は名義変更には応じませんし、住宅ローンの名義人変更にも応じません。

 

その為、弊社では夫婦間売買という方法でこれを対処しています。
離婚による住宅ローン 名義変更 連帯保証人 夫婦間売買によって解消

 

また、いろんなサイト等では

様々な見解が示されていますが

どの情報が本当に正しい情報なのか?

実際に取り組んだことがあるのか?

という見極めも非常に難しい時代になりました。

 

その見極め一つで、その後の人生が大きく変わることも事実であり

見極めには客観的で冷静な判断が必要不可欠と言えます。

 

その見極めの為に

『離婚と不動産売却の「ホンネ」』を書きました。

 

転ばぬ先の杖・・・

 

まだお読みでない方は

是非手に取って見てください。

関連記事

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離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)

離婚の住宅ローン 妻の連帯保証人を外す方法(解除したい)補足

離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

 

 


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