離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

 

離婚に伴って不動産を売却する場合、

離婚が先か？不動産の売却が先か？

 

と、いう課題があります。

 

これは夫婦間での持分と住宅ローンの兼ね合いが関係してきますので、

その状況によって異なってきます。

 

 

例として、こんなケースがありました。

●父親の土地に、夫名義の建物を建てて、夫婦と妻の父親が同居している。

・土地の名義が父親、持分全部

・建物の名義は夫、持分全部

建物は夫が住宅ローンを組み、

土地の所有者である妻の父がその連帯保証人になっている

 

◎相談内容（妻からの相談）

①離婚して、夫名義の建物を妻（もしくは妻の父親）に譲渡及び名義変更したい

②もしくは土地建物両方を売却して、離婚したい

夫は1年前より別居状態。

夫からの離婚の条件は、売却時の売却損（持ち出し）、諸経費は負担しない。

 

◎査定額と住宅ローンの残債

・土地建物の査定額：4870万円

・住宅ローンの残債：5200万円

 

このような場合で、

相談内容の①を実行する場合、幾つかの条件が出てきますね。

 

住宅ローンは夫が組んでいますので、

その住宅ローンを妻もしくは妻の父親が借り換えをしなければなりません。

もしくは譲渡する場合でも、住宅ローンの残債はそのまま残りますので、

妻か妻の父親が借り換えをするか、現金で返済してしまって譲渡するか。

のどちらかを選択しなければなりません。

 

この場合、手続き上の離婚はどの段階でも支障はないです。

 

但し、夫に悪意がある場合で、

住宅ローンを現金で返済してしまう場合は、

先に離婚届が受理された後が好ましいと思います。

 

これは一概には言えませんが、

夫が離婚に承諾していたにも関わらず、

父親の現金返済後に居直り、

さらに離婚の承諾に金銭を要求するケースがありますので、

このような夫に悪意を感じる場合は、

先に離婚を優先する方がベターです。

 

また、借り換えには一定の条件があり、

妻や妻の父親が借り換え出来ない場合があります。

 

借り換えとは言っても、

妻や妻の父親が新規に住宅ローンを借り入れますので、

収入、預金などの審査があります。

 

もし、この借入が出来ない場合は、②の売却という事になります。

 

②の売却の場合は、売却額よりも、住宅ローンの方が多いので、

現金を持ち出しての売却になります。

 

この相談者の場合は、

査定額の4870万円で売れた場合でも、

約490万円の現金の持ち出しが発生します。

 

この現金の持ち出しを誰が負担するか？

 

これは話し合いか離婚協議で取り決める必要があります。

 

この場合の離婚は、

どの段階でも支障はありませんが、

もし、現金の持ち出しを妻の父親が負担する場合、

上記同様に先に離婚がベターです。

 

現金の持ち出しを夫が負担する場合は、

離婚は先でも後でもどちらでもよいかと思います。

 

現金の持ち出しを妻が負担する場合、

これは少々難しいです。

 

妻の婚姻前から預金なのか？

婚姻後の預金なのか？

妻の父親からの預かり金なのか？

相続なのか？

贈与なのか？

 

妻の預金という捉え方は

夫の収入の一部として捉えられる事もありますので、

現金の持ち出し負担の話し合いをする段階においては、

ケースによっては妻の預金は極力伏せておいて方が良いのかもしれませんね。

 

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