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離婚の際の不動産売却 住宅ローンと名義変更についてパターン解説

 

離婚したらこの家どうなるの??

 

離婚の際、住んでいる家はどうなるの?

 

住宅ローン返済中に不動産ついて解説してみたいと思います。

まず大原則は「離婚」と「不動産」(「不動産の売却」)

は同時にセット解決するというのが

後のリスクを排除するためには必要な考え方ではありますが

そこには様々なケースが存在するため

自分達が置かれている状態を見極めることが最も重要で

かつ、最短ルートを辿る鍵になってきます。

 

今まで、離婚と不動産売却に10年余り携わってきた経験をもとに

そこを細分化して解説してみたいと思います。

一部、著書の『離婚と不動産売却の「ホンネ」』とも重複する箇所が

ありますが、そこはご容赦ください。

 

◎不動産を所有していて離婚する場合の分類

①離婚して不動産は売却しない

②離婚して不動産を売却する

そのどちらかを選択するかは、

またはどちらを選択しなければならないかを判断するための

大きが鍵が住宅ローンと不動産の名義です。

 

◎その住宅ローンがどのような状態なのか

①連帯保証人の有無

②連帯債務者の有無

③担保提供者の有無

④住宅ローンは単独なのか?

⑤またはペアローンなのか?

⑥債務超過(オーバーローン)の場合

⑦アンダーローンの場合

 

◎その不動産の名義は?

①夫名義なのか?

②妻名義なのか?

③夫婦共有名義なのか?

④他の第三者名義なのか?

⑤同居中の親族名義なのか?

⑥土地は夫または妻名義、建物は夫または妻名義?

⑦土地は夫の親族名義、建物は夫または妻名義?

⑧土地建物共に法人名義?

などなど

 

◎その他、登記簿謄本上の記載については

①共同担保が設定されている

②銀行以外の担保設定がされている

③差し押さえがついている

④仮差押がついている

など、その住宅ローンの状態や不動産の名義によって

その対処法が異なります。

また離婚の当事者間において「不動産を売りたくない」とか

「そこに住み続けたい」といった事情によっても

その対処法は大きく異なってきますが

そこは別の機会を設けたいと思います。

 

◎離婚が伴う場合、さらに考えるべきこと

①財産分与や慰謝料、養育費、親権の問題など

②売却費用は誰が負担するのか?

③売却益が出た場合、どちらが受け取るのか?

④売却損が発生する場合、どちらが補填するのか?

⑤売却損を補填できない場合、どうするのか?

などの諸問題を考えておく必要があります。

 

◎離婚する夫婦が別居中だった場合

①生活費をどちらが負担しているのか?

②その負担額はどのくらいか?

③その期間はどのくらいか?

④家賃はだれが負担しているのか?

⑤住宅ローンの負担割合は?

といった婚姻費用の問題

 

さらに

◎婚姻生活においての主な収入源

①夫の収入によるものなのか?

②妻の収入によるものなのか?

③共稼ぎによるものなのか?

④誰かの援助を受けているものかのか?

によっても見解が分かれます。

 

◎婚姻費用を割り出す

夫婦間において婚姻費用や不動産の売却費用、別居中の生活費

その他、生活の維持にかかった費用等の分担額を割り出し必要性が

ある場合にはその分担額を割り出します。

 

特に別居中である場合などは、夫や妻または未成熟子の生活費など

婚姻生活を維持するために必要な一切の費用を婚姻費用算定によって割り出し、

相手方に分担の請求をかけたり、調停の申し立てを行ったりといったことが

必要になることもあります。

 

つまり、離婚に伴って不動産を処理しようとする場合、

上記のどこに該当するのか?

またどのような状態にあるのか?

そして、どのような結果を得たいのか?

によって対処法が異なるということですね。

 

一概に離婚して不動産を売却するといっても

そこには多種多様のケースが存在し

その解決法も様々で、それにかかる費用も、要する時間も

様々ということになります。

 

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